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上海法治报:“应”交房时间、“能”交房时间、“实”交房时间认定有分歧 业主状告开发商索赔违约金

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稿件来源:20180515日上海法治报

陈某从开发商处购买了一套期房,最终开发商迟延交房,导致陈某一家在外租房,后陈某状告开发商要求支付逾期交房违约金6万余元。开发商称陈某逾期付款违约在先,交房标志是开发商取得交付许可证并向业主签发入伙通知而不是签收交房通知书,且认为原告主张违约金计算标准过高要求调低。记者近日获悉,法院审理后对开发商上述主张均不采信,判决支持陈某诉请。

20125月,陈某购买了一套期房并签订合同,约定陈某20131231日付70万余元、2014216日前付清160万元。开发商应于20141231日前交付房屋,且交付前必须取得《住宅交付使用许可证》。逾期交付,陈某可主张违约金。另,房屋符合交付条件后,开发商应在交付日前7天书面通知陈某办理交付手续,陈某收到通知后3天内验收交接。房屋交付标志为开发商取得《住宅交付使用许可证》 并向陈某签发《入伙通知书》。开发商办理新建商品房房地产初始登记手续、取得大产证后7日内,与陈某签订房屋交接书,房屋交接书是房屋过户的必备文件。合同签订后,陈某付清全部房款,开发商于20131231日开具金额为70万元的发票,于2014623日开具30万元的发票。201473日陈某贷款130万元放款,开发商在2015326日向原告开具金额为130万元的发票。

然而,直到2015327日,开发商才取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。第二天,就向陈某发出交楼通知书。201543日,双方签署了《房屋确认书》,确认对系争房屋进行验收交接。

陈某表示,约定的房屋交付日是20141231日前,但实际在201543日才交付,其有权按照每日应按已付房款的万分之三主张违约金。

开发商表示,陈某2015326日才付清第二笔钱款,系违约在先,开发商有权延期交房。房屋交付日是开发商取得交付许可证并签发入伙通知,2015327日取得交付许可证,次日向陈某签发入伙通知书,故房屋交付日应为2015328日,而非201543日双方签署房屋确认书的时间。并认为违约金过高,要求法院调低至原告租金标准每月4000元。

法院审理后认为,根据合同约定,被告应于20141231日前向原告交付符合交付条件的房屋,但被告于2015327日才具备交付条件,属逾期交房,应承担违约责任。原告在交房日期前已付清房款,对被告主张可延期交房的抗辩意见不予采纳。合同约定被告应当在房屋交付日前7天书面通知原告办理交付手续,被告于2015328日向原告寄送交楼通知书,原告在收到通知书后于合理期限内办理了收房手续,故房屋交付日以201543日为准,故对被告主张寄送交楼通知书之日即为房屋交付日的抗辩意见不予采信。合同对逾期交房被告应承担的违约责任是各方真实意思表示,也未违反法律禁止性规定,原、被告理应受此约定之约束,被告需具充分完备之理由方可调整该标准,但被告并未举证证明违约金标准过高,故法院依照公平原则和诚实信用原则,以违约造成的损失为基准,综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素,认为合同约定的违约金标准不存在过高。


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